Satış, satış vaadi ve ön araştırma
Taşınmaz satışı resmî şekilde tapuda yapılmalıdır (TMK m. 706). Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ise noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 237). Tapuda gerçek bedelin gösterilmesi hukuki güvenlik için önemlidir.
Satın almadan önce tapu kaydı ve takyidatlar (ipotek, haciz, şerh, irtifak hakkı), imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi, kat mülkiyeti kayıtları ve borç durumu incelenmelidir. Bu ön araştırma, sonradan doğabilecek zararların büyük bölümünü önler.
Tapu iptal ve tescil davaları
Yolsuz tescil, muvazaa, ehliyetsizlik, irade sakatlıkları (hata, hile, korkutma) ve sözleşmenin ifa edilmemesi gibi nedenlere dayanan tapu iptal ve tescil davaları, delil yönünden dikkatli hazırlık gerektirir. Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu tescil davaları ile miras kaynaklı tapu davaları da bu başlık altında yürütülür.
Kira ve tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, bir önceki kira yılında oluşan on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m. 344). Kira süresi beş yılı aştıktan sonra hâkim, kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirleyebilir (kira tespit davası).
Tahliye; kiracının temerrüdü, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı ve yeni malikin ihtiyacı gibi kanunda sayılan sebeplere dayanılarak istenebilir. Her tahliye sebebinin kendine özgü süre ve şartları vardır; bu nedenle ihtar ve bildirimlerin doğru yapılması davanın seyrini belirler.
Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve diğer uyuşmazlıklar
Paydaşlar arasında paylaşma konusunda anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Kat mülkiyetinde yönetici ve aidat uyuşmazlıkları, ortak gider payları ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali (KMK m. 33; kural olarak bir ay içinde) sık karşılaşılan konulardır.
Ayrıca önalım (şufa) hakkı, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları da gayrimenkul hukukunun kapsamındadır.
Bu alanda destek verdiğimiz başlıca konular
- Taşınmaz alım satımında hukuki inceleme (tapu, takyidat, imar)
- Satış vaadi sözleşmeleri ve tapu tescil davaları
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Kira sözleşmeleri, kira tespiti ve uyarlama
- Tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Kat mülkiyeti, aidat ve yönetim uyuşmazlıkları
- Önalım, ecrimisil ve el atmanın önlenmesi
- Kat karşılığı inşaat ve eser sözleşmeleri
- Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma
Gayrimenkul Hukuku hakkında sık sorulan sorular
Kiracıyı ne zaman tahliye ettirebilirim?
Tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunmasıyla mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı gibi. Her sebebin kendi süre ve şekil şartları vardır; bu nedenle ihtar çekmeden önce durumun değerlendirilmesi önerilir.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl ilerler?
Paydaşlar anlaşamazsa mahkeme önce aynen taksimi, mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesini kararlaştırır; satış bedeli paylara göre dağıtılır. Dava öncesinde veya sırasında anlaşma ya da arabuluculuk yoluyla çözüm aranması da mümkündür.
Kat malikleri kurulu kararı iptal edilebilir mi?
Kanuna veya anasözleşmeye aykırı kararlar için, kararın alınmasından itibaren bir ay içinde iptal davası açılabilir (KMK m. 33). Toplantıda hazır bulunmayanlar için süre, kararı öğrendikleri tarihten başlar.
Satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmazsa geçerli olur mu?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Bu şekle uyulmayan sözleşmelerden doğan haklar ve ödenen bedellerin iadesi bakımından farklı hukuki sonuçlar doğabilir.
Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte olup bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama zaman içinde değişebilir; somut durumunuz için bir avukata danışmanız gerekir.