Kira artışının sınırı ve kiracının tahliye edilebileceği hâller, kanunda belirli kurallara bağlanmıştır. Genel çerçeveyi özetledik.
Kira ilişkisinde en sık karşılaşılan iki uyuşmazlık, kira bedelinin artırılması ve tahliyedir. Her ikisi de kanunda belirli kurallara bağlanmıştır; bu kurallara uyulmaması hâlinde hak kaybı yaşanabilir.
Kira artışı nasıl belirlenir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli; taraflarca kararlaştırılan artış oranı kadardır. Ancak bu oran, bir önceki kira yılında oluşan on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m. 344). Bu sınırı aşan sözleşme hükümleri geçersizdir.
Kira süresi beş yılı aştıktan sonra, yeni dönem için hâkimden kira bedelinin yeniden belirlenmesi (kira tespit davası) istenebilir. Hâkim, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Tahliye sebepleri
Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan hâllerde mümkündür. Başlıcaları şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): Kiracıya, ödeme için yazılı ihtar yapılır ve süre verilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye yolu açılır.
- İki haklı ihtar: Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki haklı ihtara neden olmuşsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
- Konut veya işyeri ihtiyacı: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç bulunması gerekir.
- Yeni malikin ihtiyacı: Kiralananı sonradan edinen kişi, kanundaki süre ve şartlara uyarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir.
- Yeniden inşa veya imar: Kiralananın esaslı biçimde onarılması veya yeniden yapılması gibi hâllerde de tahliye gündeme gelebilir.
Dikkat edilmesi gerekenler
- Tahliye için ihtarname, bildirim ve dava sürelerine tam uyum gerekir; süre veya şekil hatası davanın reddine yol açabilir.
- Kira bedelini ödediğinize dair belge (banka dekontu) saklayın; elden ödemelerden kaçının.
- Kira sözleşmesinin yazılı olması ve güncel şartlarını net göstermesi, olası uyuşmazlıklarda en güçlü delildir.
- Bazı kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekebilir.
Somut durumunuz için bizimle iletişime geçebilir, Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; kira artış sınırları ve ilgili mevzuat zaman içinde değişebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı uygulaması değişebilir. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.